通过“烧钱”来抢市场的方式并不具有持续性，依靠“烧”风投的资金发展也不是长久之计。在资本疯狂过后，等待蛋壳的会是爆雷、易主，还是继续经营？回归客户属性的运营逻辑才是长久生存之道。
文｜胡嘉琦 朱耘
蛋壳公寓深陷多方讨债囧境。
近日，关于 “蛋壳公寓的公司财务‘跑路’，公司破产倒闭”、“拖欠多家合作方款项”、“拖欠房东房租”，多名供应商甚至来到蛋壳总部敲锣讨债的新闻在网上流传。《商学院》记者于2020年10月15日下午来到了北京蛋壳公寓总部，该大楼保洁向记者确认了蛋壳公寓近日被讨债的事实。
多名来讨债的蛋壳业主向《商学院》记者反映，“现在找人都找不到，蛋壳两头坑，租客的钱要不回来，房东的钱不打款。”一名蛋壳公寓的供应商向《商学院》记者抱怨，“蛋壳公寓拖欠的账款至今未打款。”
对于蛋壳公寓面临讨债的原因、事件的进展情况以及在目前亏损不断的财务状况下，蛋壳能否如期履行还款计划等问题，《商学院》记者向蛋壳公寓方面发出采访提纲，蛋壳公寓方面回复称，前段时间因部分合作方与公司存在商业纠纷，采取了过激行为。对散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片，公司已经报警处理。蛋壳公寓再次强调，其经营活动一切正常。关于前期部分合作方的纠纷，公司一直在积极处理，并已于数日前达成共识。
多方讨债
“蛋壳本来是三个月付一次房租的，但这次不提前和我说，仅付了一个月的房租，他们不跟业主商量便把季付改成月付，这是违约。”一名来自杭州的蛋壳房东对《商学院》记者表示，“合同还有一年才到期，如果蛋壳提前商量也能理解，我打电话投诉过，客服半小时才接听，接电话后说反馈信息，至今也未收到蛋壳的反馈。”
诸葛找房数据研究中心高级研究员陈霄认为，业主联系不上客服及出租款项未能打够的现象，反映了服务管理系统的漏洞和缺陷。蛋壳公寓作为中介服务平台，应当在社会中承担帮助社会群体在城市内安居乐业的责任，在这个过程中，蛋壳公寓仍需不断提升责任意识和履行责任的能力。
而在房客方面，多名蛋壳房客均表示，“合同签到明年，因为蛋壳欠房东两个月租金，房东害怕蛋壳‘跑路’，15个工作日不打款就准备收房。”
据悉，10月14日蛋壳北京总部维权现场包括了物品采购供应商、保洁、装修工人、蛋壳业主还有租户，从维权涉及到的人群来看，几乎涵盖了长租公寓的整个链条。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，从最近蛋壳公寓的维权事件中，不论是未打够房租、拖欠合作商款项或者工人工资，事实上都表明了，目前蛋壳公寓的资金链出现了问题。在盘和林看来，中国长租公寓刚刚起步，投资、建设、装修、物业等各个方面都不够建全，比如装修材质、环境检测、房源合同、售后服务等都缺乏行业的统一标准，很多环节都在探索阶段，因此出现空气检测不合格、违法扣除押金、“跑路”等侵害住户或者业主的行为，究其根源，一则缺乏相关的法律法规和行业规制，二则监管部门缺位，缺乏对市场行为的引导和规范，三则是平台建设不完善，链条衔接和维持工作不到位。
盘和林表示，作为中介平台，其与业主和租户都会签订合约，也就意味着其对业主和租户负有偿付房租和提供住房的义务。除此之外，项目存续期间，其也会与包括项目建设方、项目合作方、项目运营相关企业或者员工发生业务往来，那么履行相关的偿付责任不仅仅是社会义务也是法律义务。此外，维护相关人员或者企业合法权益，改善行业运营环境，监管行业违法违规行为都是作为中介平台促进长租公寓长远发展应该承担的社会责任。
在财经评论员严跃进看来，出现“维权链”的现象，也说明长租公寓涉及面太广，同时也有点多米诺骨牌的效应，即一环节没操作好，那么就容易引起各类风险。这也是对后续监管和企业发展提出的新的要求，需要重视此类环节之间的关联。
快速扩张
被“讨债者”追债之前，蛋壳公寓曾是长租公寓的佼佼者，据蛋壳公寓招股说明书显示，从2015年到2020年第一季度，蛋壳公寓旗下运营的房价数量从2432套增长至41.9万套，翻了172倍，房源规模位居分散式公寓前列。
期间，蛋壳公寓还于2019年年初以2亿美元战略收购长租公寓品牌爱上租，收购自然需要大量的资金加持，在蛋壳公寓运营业务流程中，收房仅是第一步，后续还需要量房、装修、配置、出房及客户服务。在快速扩张的过程中，蛋壳边“烧钱”边融资，自2015年成立至上市前，蛋壳公寓实现5年8轮融资54亿元。其股东名单里包括如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等很多大型投资公司。
在市场上，众多长租公寓为何投资蛋壳公寓？愉悦资本创始人刘二海曾公开表示，一是长租公寓的需求非常大，老百姓买房还是有一定难度的。对蛋壳的主要用户——年轻人群体来说，就更不可能一毕业就买得起房子。年轻人漂泊在外，这个数字全国得有几亿人，这是一个很大的问题需要解决，蛋壳是希望为每个身处异乡的人都提供一个温暖的“壳”，“孵出”自己的梦想。这也是我的一个小愿望，因为我身边就有不少这样的年轻人。二是人们的观念也在转变，原来是房子一定要属于自己，现在人们更看重房子的使用价值。我在这个城市就租用一下，假如我不在这个城市，而换到其他城市，就会很方便。三是蛋壳创始人高靖团队还是非常能干。
盘和林表示，过去几年间，蛋壳快速扩张在全国抢占市场，导致的结果就是资金成本、运营成本负担较大，目前资金链面临较大的压力，各方维权事件也接连出现。目前在全国范围内疯狂地跑马圈地显然已经不适宜，因此，未来蛋壳的扩张还是应该在地理位置、交通、人口流动、经济和企业聚集等多种因素的考量下，择优进入，持续补充用户，保证入户率，同时深度挖掘，综合开发，拓宽价值创造链，降低运营成本，保证长租公寓有质、长远、持续发展。
蛋壳公寓产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，主要的用户群体是都市年轻白领，现已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、重庆、西安等13地市场。蛋壳公寓所有房屋均实行统一装修。
据了解，蛋壳公寓收房标准首先是租户对商圈、距离、价格的偏好，其次是市场租出效率；利润及成本回收周期因素及第三方数据；而蛋壳的定价策略则依据租房市场的水平、竞争现状及成本利润因素。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，长租公寓城市的选择很重要。租赁市场存在于人口净流入的大中城市，一方面租赁需求量要足够大，另一方面承租人的支付能力要比较高，才能承担得起加了增值服务的租赁住房租金。
据公开信息显示，紫梧桐（北京）资产管理公司成立于2015年初，蛋壳公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式长租公寓代表企业之一。2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，蛋壳上市募集资金为1.5亿美元。作为2020年第一只登陆纽交所的中概股，蛋壳公寓上市当天，其开盘价从13.5美元/股上涨至13.9美元/股。疫情以来，蛋壳公寓股价不断下滑，截至2020年10月21日，蛋壳股价报收2.61美元/股。
当前股东结构中,老虎环球基金为蛋壳公寓最大机构投资人，占19.9% 股份；愉悦资本持股15.6%；蚂蚁金服占股8.6%；CMC资本持股8.9%；蛋壳公寓联合创始人，前CEO 高靖直接持有13.5%的股份；天使投资人兼董事长沈博阳持有 6%的股份；蛋壳公寓CEO崔岩持1.9%股份。
持续亏损
亏损，是蛋壳公寓绕不开的话题。
财报显示，蛋壳公寓的亏损持续扩大，2017-2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。根据蛋壳公寓6月披露的上市后首份财报显示，2020年第一季蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62％，净亏损12.23亿元，上年同期为亏损8.162亿元，同比扩大逾50%。在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比，房间数越多，损失越大。
景晖智库首席经济学家胡景晖给《商学院》记者算了笔账，蛋壳上市公开募集的资金为1.49亿美元，约10.5亿元人民币，扣除上市费用后，蛋壳真正能拿到手的也就9亿元左右。按照目前亏损速度计算，也仅够蛋壳再支撑3到4个月。蛋壳公寓将面临爆雷，四处借钱，最后接手的很可能是一家大型国有银行。
对于蛋壳公寓亏损的原因，严跃进认为，在于消费端对于品牌租赁公寓和非品牌的区别度其实不大，房源扩张在于树立品牌，后续建议细分产品，尤其是在女性的租赁方面，做一些特色的产品线，这样蛋壳公寓才会走出传统租赁模式，真正为租赁市场所认可，或者说要做“温暖的蛋壳”。另外，严跃进建议，蛋壳的客服系统需要改进，在出现问题的时候，投诉机制不到位，反而会加剧各类矛盾，蛋壳公寓应用心做好产品线。
陈霄对《商学院》记者表示，蛋壳公寓持续亏损，与蛋壳公寓的快速扩张密切相关，蛋壳公寓利用提前收回的租金扩大规模或者运营，一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候，机构将会面临资金问题。加上机构还要负担装修、保洁等费用，受疫情的影响，这种矛盾被放大，租客减少，行业爆雷不断，都给其经营“雪上加霜”。
胡景晖认为，长租公寓由于行业门槛低，资本大规模进入，开始争抢房源，最疯狂的时候，2018年收房成本高出市场租金的20%到40%，没有了价差的盈利点。而长租公寓公司为了迎合资本市场的标准化和好卖相，花费高额装修成本。此外，通风排甲醛的空置期及用工成本上升，也导致长租公寓企业盈利越来越少。
长租行业领域具有准入门槛低的特点，也因此涌入多家企业进入该领域，加剧了行业的竞争。在长租公寓的赛道上，涌现出以蛋壳、青客为代表的科技公司，以委托专业机构管理的开发商还有以中介背景的我爱我家、相寓等。赛道上不断涌现的竞争者也抬高了长租公寓企业的拿房价格，导致后续企业的盈利出现困境。
胡景晖提出，我爱我家的“相寓”获房及获客成本低，做长租公寓本身并不是作为战略性产业来发展，而是为了控二手房源，由于第一时间拿到业主的委托，所以具备蛋壳、青客所不具备的二次转化能力，加之拥有几千家门店分布于社区，几万名经纪人广布于社区，因此给业主提供维修和增值服务的半径较小，服务效率较高，服务成本较低，因此运营成本低。
胡景晖认为，按照目前形势，蛋壳公寓在上市之后继续亏损，还没有看到任何扭亏为盈的希望。目前，国内像蛋壳、青客等长租公寓的资金来源从开始的融资、资金沉淀，加杠杆租金贷，甚至有的长租公寓通过P2P、高利贷等渠道去融资，可见资金的匮乏。他指出，长租公寓做得越多，可能就赔得越多。所以长租公寓去上市的目的，似乎不是为了扩大发展，而是为了“续命”。如果再没有资金进入，那么就会崩盘。
蛋壳公寓亏损不断的根源在于长租公寓属于高进低出、长收短付、短线长投的运营模式。长租公寓的资金沉淀还来源于时间错配。长租公寓企业对业主是月付或季付，据蛋壳公寓招股说明书显示，蛋壳公寓的租客中，以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前9个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。
胡景晖认为，长租公寓企业快速扩张，收房、装修、装配靠自有资金根本不够，在这种情况下，长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给房东的，这样也就慢慢变成了“庞氏骗局”。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式提前付房租，现金流就会断掉，最终资金链崩断。
如何破局？
在租房人群的薪资方面，58安居客房产研究院数据显示，约八成租客月薪在万元以下，能够接受的租金在一线城市大都在每人每月2000元左右，而从现实供应的租赁房源来看，大都超过租房者预期。但另一方面，很多租赁机构在现有的租金水平下，往往不能保证合理的盈利预期，甚至大部分的长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。
58安居客房产研究院执行院长张波建议，长租公寓要达到持续合理的盈利水平，需从追求运营规模转到长期稳定运营上来，从追求房源数量转向产品本身的打磨和运作上来。长租公寓未来的市场依然很大，但运营方需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章，提升用户在长租公寓的差异化体验，才能达到更高的收益；从政府侧来看，一方面要加大对于租赁市场的支持力度，无论是租赁土地的供给、租赁房源的募集还是租赁运营机构的税收等方面的支持，都需要逐步提升；另一方面对于租赁的规范也需增强，尤其是涉及对金融的“租金贷”类的管控不容忽视。
盘和林则认为，理论上讲，长租公寓是属于前期投资大、现金流稳定但是资金回收期较长的项目，长租公寓前期亏损运营在理论上是正常的，一般而言，长租公寓由亏损转向盈利大概需要6-7年，当然考虑到项目的区位、地区经济、人口等因素各地区会有所不同。另一方面，蛋壳过去几年疯狂式地扩张也是目前其亏损的重要原因，因此适当放缓扩张速度，也是降低其运营成本、资金成本、减少亏损的有效方式。
盘和林建议：“针对长租公寓资金回收期长的问题，有效的解决方式就是拓宽价值创造链，综合化运营。具体而言，比如综合性购物超市、餐饮、健身、娱乐等，能有效地为长租公寓创造稳定的现金流，以缓解长租公寓运营的资金压力，减少亏损。”
赵秀池表示：“中介平台应当承担相应的社会责任。北京房地产法学会与中介行业协会一直倡导中介平台应该履行如下社会责任：依法经营，争当守法模范；诚实守信，保证交易信息真实；公平交易，有序竞争；加强行业自律，提高服务水平；建立信息公开管理制度，加强信用管理；社会效益与经济效益并重，切实履行社会责任。”
通过“烧钱”来抢市场的方式并不具有持续性，依靠“烧”风投的资金也不是长久之计，在资本疯狂过后，等待蛋壳的或将是爆雷、易主，还是继续经营？回归满足客户需求的运营逻辑才是长久之道。