文／ 田晏林
一地鸡毛无人拾
长租公寓爆雷频发于多个城市之际，整个行业已是一地烂泥。
作为中国唯二的赴美上市的长租公寓公司，青客公寓和蛋壳公寓也难逃行业魔咒。前者在今年5月份被曝出资金周转困难，险些宣布倒闭；后者上市仅10个月，就从资本市场的新秀，变成了一支大熊股。从年初至今，蛋壳公寓的股价从13.9美元高点一路下跌，跌幅超过80%。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖更是疑似因涉及6亿元国有资产流失问题被协助调查，COO顾国栋也因个人原因离职。蛋壳员工追讨工资，租客和房东也在寻找他们“消失的”租金。
图/视觉中国
据自媒体壹地产爆料，为了缓解资金问题，蛋壳公寓已经主动找到中国最大的长租公寓运营商谈判，寻求接盘。AI财经社也从相关人士处获悉，早在曝出危机时，青客公寓就通过上海市国资委找到中国建设银行出面解决。建行先从青客公寓手中接手了一批资产干净、还没有出租过的空置房，后续给青客提供了一笔贷款，用于资金周转。
“如果青客未来还不上，建行会考虑债转股，最终是不是全盘接手，建行也很困惑，因为青客公寓的底层资产很乱，不过青客背后有上海市国资委的成分，一旦爆仓对上海社会和经济民生影响很大，所以上海市不允许出现这种情况。北京本来也想照方抓药，协调过蛋壳和建行，但好像谈崩了。”上述消息人士表示。
率先迎来上市高光的蛋壳，也率先迎来黑暗。紧随而至的还有诸多规模较少的公司。最近两个月，AI财经社陆续收到上海岚越公寓、广州小鹰公寓的租客和业主的爆料信息。所有反馈无一例外：租客选择了这些公司的房源，一次性缴纳至少一年的房租后，因公寓方资金链出现各种问题，无法兑现业主租金，导致部分业主暴力收房，租客连夜被迫搬家。
讲起这两周的种种经历，租客王佳懊恼又无奈。她听说过许多长租公寓爆雷的新闻，也在签约前反复确认过法人资质，但依旧“中招”了。“当时觉得自己还挺谨慎的，确认了业主跟小鹰公寓之间存在房屋委托关系，还看了公司的资质和文件，都是齐全的，但才住了几个月就出事儿了，有什么用啊！”
2020年5月下旬，刚刚来广州工作的王佳，通过贝壳找房搜索到一套喜欢的房源，但带她看房的人却不是贝壳的工作人员，“在我反复追问下，对方才说自己是小鹰公寓的人，还强调他们公司跟贝壳有战略合作。”王佳没考虑太多，她认为贝壳是个大平台，就算链家倒了，贝壳都不会。但对于第一次听说的小鹰公寓，她还是不太信任。但是一边处理工作，一边找房子，消耗了王佳不少精力，当看到满意的房子，她只想尽快定下来。
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那是一套宽敞的一居室，小鹰的工作人员告诉王佳，如果选择年付，月租金3188元；如果是半年付，月租金3888元，半年之后还要再涨。高低立见的金额下，王佳选择“押1付12”，一次性交了41444元的房租。然而，6月初入住后，不到四个月时间，她便接到房东催促搬离的电话。“业主说从8月开始小鹰一直没有按时支付租金，他想跟小鹰解除房屋委托合同，打电话只是通知我尽快搬走，如果10月底不搬，他就让物业停水停电，并且过来清空屋内所有物品。”
强势的业主让王佳感到紧张，但她很快意识到要维权。“小鹰作为中间服务的公司，跟业主签的是资产委托管理合同，跟我签的是房屋租赁合同，即使他跟业主解除了委托合同，但跟我的租赁合同依然生效。没有理由我就应该被赶出去。”
王佳打通了市长热线，她的诉求是不希望业主停水停电，激化双方矛盾。但对方在核实后回复称，无法出台相关政策，要求有租赁矛盾的房屋不能停水停电。她去派出所立案，警方的回复也只有三个字：等通知。
和上海岚越签订《房屋委托合同》的业主刘敏也很无奈，她不想逼租客，但孩子马上就要读大学，家里还有老人要赡养，她和丈夫去年都做了手术，就靠房租补贴些家用了。8月份，刘敏告诉AI财经社，如果她8月底还没有收到租金，就要采取强制措施，“要不报警，要不就难看一点，把家里老人送过去一起住。”本来准备请律师打官司，但最后她和租客都不想应付疲惫的诉讼，已经协商好各自承担相应的租金损失。
广州市住建局的工作人员向AI财经社表示，小鹰公寓的案件目前广东省政法委已介入，他们只能提醒租户，如遇到房东暴力收房，及时报警。“租户和业主都是受害人，现在没有相关文件规定是否可以收房。不过最近关于爆雷的讨论中，有些律师提出来，如果业主签了委托合同是不能收房的。”
在被问及政府部门如何从根源杜绝以长租公寓名义出现的“骗子公司”时，该工作人员表示，“其实我们也想杜绝，但不是我们说的算，现在鼓励大众创业，能不能开公司涉及工商局的问题了。我们住建局只针对房地产市场出台政策，确实各部门之间的联动没这么紧密吧。”
行业畸变
上周末，王佳去了趟小鹰公寓的广州办公室，她听说小鹰公寓的高层已经被警方控制起来，但真假难辨。
“前台只留了几个接待人员，负责跟租户签订解约书。”小鹰方面承诺，从2020年12月底开始，把剩余租金和押金分六期还给租户。不过王佳对其的履约能力存疑，她认为该方案只是小鹰想把矛盾转移到租户和业主身上。
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据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是因为“高收低租”的模式导致。
王佳表示，自己这套房的业主，当初与小鹰公寓签订的收房租金是4250元/月，但小鹰租给她金额是3188元/月。“我也很好奇，中间的成本小鹰要怎么承担。当时中介说，小鹰跟业主签3-5年，疫情过后，等房子行情好转之后，我这个地段的房租绝对能涨起来，租到4200元以上不成问题，之后小鹰就有定价权了，如果不出事，后续资金链有可能运转起来，而且小鹰来钱的路也不只有租金一条，说是去做了投资。”
you+国际青年公寓华北区内部合伙人唐思凯向AI财经社表示，2018年开始，明显能感到长租公寓大热，资本纷纷进场，物业坐地起价。据他在北京长期调研了解到，按照北京的物价，在核心地段拿项目，成本不能高于3.5元/平米。他记得2018年五矿地产有个项目地理位置非常好，准备从3元/平米竞价出租。“当时竞争对手根本不看我们出什么价，只要我们出手，对方就多加5毛钱，最后这个项目硬是炒到了6.5元/平米。一核算，一个20平米的房间大概要租到8000元/月才能回本，这根本就不合理，后来我们就退出了。”
易居克而瑞副总裁张兆娟曾表示，2017年开始，长租公寓市场上资本蜂拥而至，收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。贝壳研究院统计，2015年以后长租公寓企业普遍感觉融资难，在经历了两年埋头拼市场份额以后，2018年龙头企业融资频率陡增。2018年长租公寓市场的股权融资额高达74亿人民币，是2017年的3.6倍，2019年截至9月的股权融资额更是高达114亿元人民币。
面对拔苗助长的行业氛围，一些从业者恐慌掉队，一些投机者却冒险进入。当其时，物业持有者秉承“谁给钱多，就把楼租给谁”的原则，极少考量长租公寓公司是否有长期运营的能力，租客更是“哪里便宜租哪里”，于是“高收低租”的模式让一些人打起挪用资金的主意。
该模式的底层逻辑是：在租金贷的加持下，很多长租公寓运营商要求租客一次性缴纳一年或半年的租金，这样平台可以快速回笼一笔资金，利用支付的时间差形成资金沉淀。而提供租金贷的贷款公司通常不是正规银行，有些是网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。
部分长租公寓运营商在资金回笼后选择扩大市场份额，另一部分入场者就是为了骗钱，通过成立壳公司，把收到的租金洗掉，然后称公司因经营不善导致破产。因为成立时是“有限公司”，最后只需赔些钱了事。
唐思凯反思，长租公寓行业之所以不断“爆雷”，不仅是政策不完善和运营商经营不力的问题，很大程度是贪婪心理所致。“很多人把长租公寓当作资本游戏，其实这是个微利行业，需要细耕慢做，才能持续下去。”
目前爆雷的长租公寓平台，主要是以分散式、中小规模的企业为主。一般这类公司进入门槛比较低，对资金和运营的门槛要求不高，很多是从个人二房东转化而来，而像自如、万科泊寓、龙湖冠寓和you+国际青年公寓这种集中式长租公寓，一般前期需要较大的启动资金，门槛相对更高。
贝壳研究院租用投资分析师黄卉认为，商业模式的脆弱性也是爆雷频发的原因之一。“一是租金成本高，在主流的包租模式下，租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入。二是灵活性差，房源的空置风险由租赁机构承担，在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，也就给租赁机构经营带来了较大的经营压力。三是精细化要求高，对企业的运营能力以及资金链管理能力要求较高，在市场的淡季和旺季，需要灵活调整收房速度，但部分企业为了拓展管理房间规模，激进收房而导致经营风险加剧。”
资金“防爆”的关键
2018年，当从业者还在沉迷借助租金贷疯狂收房、极速扩张的时候，景晖智库首席经济学家胡景晖曾向市场和政府监管部门发出预警，称“长租公寓爆雷比P2P更厉害”。
从行业平均水平来看，长租公寓的回报率不足3%。唐思凯注意到，今年开始，即便是有“不差钱”的地产商背景的长租公寓，也放慢了扩张脚步。“对我们来说，这是输出品牌管理的好机会，通过设计和运营把物业增值，从中收取管理费用，这种项目只要做好市场调研，不盲目相信自己能超出市场价格，就可以复制。”
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对于扩张，唐思凯表示要冷静看待。他曾估算，一家长租公寓以5000元收房，再以高出市场价1000元至2000元的价格出租，只要房子空置一个月，企业一年的利润几乎就没有了。
“我们现在尽量在每个店做到收支平衡后，再去投入下一个项目。”实际上，今年的疫情也在考验长租公寓的抗风险能力。唐思凯说，6月份北京疫情二次复发时，很多准备返京订房的人纷纷退房，让他承受了不少损失，如今市场回暖，他在北京苏州桥的项目已经满租，才算补上了亏损。
在黄卉看来，防止长租公寓继续爆雷，一是要提升行业进入门槛，严格行政准入。租赁是民生行业，在前期分类监管不完善的环境下，各类市场主体混业经营带来不规范、不好管等问题。因此，提升行业的进入门槛，以减少未来经营的“隐患”。二是加强对于长租公寓企业融资的扶持力度，尤其是正规经营的企业，拓宽融资渠道，降低融资成本。
民心是最大的政治。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》；今年5月，中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，多个地方政府开始对租赁市场加以整顿；住建部还对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见。
在胡景晖看来，随着立法与行业监管的加强、国家队进场，在有效集合资源和政策去推动的前提下，长租公寓未来依旧大有可为。
（应采访对象要求，文中王佳、刘敏均为化名）